El jefe de Gobierno, Martí Batres, informó que este miércoles fue publicado en la Gaceta Oficial el Decreto de reformas al Código Civil para el Distrito Federal y a la Ley de Vivienda para la Ciudad de México, con el objetivo de frenar el aumento excesivo de las rentas, así como de sentar las bases para llevar a cabo la producción de vivienda pública en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos, que entra en vigor mañana.
Desde el Antiguo Palacio del Ayuntamiento, el mandatario capitalino sostuvo que estas modificaciones representan un acto de justicia social, al garantizar el derecho a la vivienda a las familias de bajos ingresos; cerrar la brecha entre inflación y costo de las rentas; evitar los abusos en materia de arrendamiento y dar certidumbre a ambas partes, además de poner un alto más a la gentrificación y expulsión de los habitantes más pobres de la capital.
“Hoy se publica la reforma para poner freno a los incrementos excesivos en los arrendamientos de departamentos y casas de la capital del país. Nada más en el sexenio de Miguel Ángel Mancera, las rentas se incrementaron ocho veces más que la inflación, por estas razones, es una de las reformas más relevantes que hemos logrado y tiene una repercusión social muy positiva, directa e inmediata”
Al detallar las reformas aprobadas el 22 de agosto pasado por el Congreso capitalino, se refirió en primera instancia a los cambios en los artículos 2448 D y 2448 F del Código Civil.
“En el Código Civil se incorpora una frase que dice: ‘El incremento de la renta nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior’, hay un índice claro para las negociaciones de arrendamiento. Segundo. Dice también ahora el Código Civil: ‘Se establecerá un registro digital de contratos de arrendamiento, de autorización inmediata, a cargo del Gobierno de la Ciudad de México y para tales efectos el arrendador deberá registrar sus contratos en un plazo no mayor a 30 días de celebrado el contrato’”
— Martí Batres
En cuanto a la Ley de Vivienda, el jefe de Gobierno destacó las reformas a los artículos 60 y 73 que sientan las bases para que el Gobierno de la Ciudad de México ponga en marcha una política de construcción masiva de vivienda en renta a bajo costo para personas en situación de pobreza, jóvenes, madres jefas de familia y trabajadores.
“El Artículo 60 señala: El Gobierno de la Ciudad de México, a través del Instituto, promoverá la producción pública de vivienda en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos, además de proponer a la Secretaría de Administración y Finanzas facilidades administrativas y/o fiscales para apoyar la construcción de este tipo de vivienda, conforme al Programa Institucional”
“El Artículo 73 señala: Las medidas que adopte y promueva el Gobierno de la Ciudad de México deberán orientarse a la ejecución de los Programas contemplados en esta Ley y tendrán como principio generar una redistribución del ingreso para garantizar prioritariamente la realización de este derecho de los sectores de más bajos ingresos, trabajadores, madres solteras, personas jóvenes entre los 18 y 35 años y grupos de atención prioritaria”
— Marti Batres
Martí Batres destacó que este rol del gobierno de construir vivienda en renta asequible ha sido implementado por otras ciudades del mundo como París, Francia, y señaló que es necesario debido a que el mercado inmobiliario no produce vivienda cuyo costo esté al alcance de las clases populares.
También confió en que la próxima administración de la Jefa de Gobierno electa, Clara Brugada Molina, llevará a cabo las tareas que se derivan de estos artículos para la construcción de vivienda asequible.
“Aquí es importante señalar el entrelazamiento en esta transición, pues las políticas que hoy se anuncian se seguirán llevando a cabo en la próxima administración, están en el programa del próximo gobierno y además nos va a ayudar que funcionarios que actualmente tienen responsabilidades en materia de vivienda, en el próximo gobierno van a estar muy presentes”
— Martí Batres
El secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), Inti Muñoz, recordó que el aumento de las rentas se disparó sobre todo en el sexenio pasado y esto provocó el avance de una lógica neoliberal en la que la ciudad y la vivienda fueron vistas como un negocio, no como un derecho humano. Incluso señaló que entre 2012 y 2018 hubo zonas de la ciudad donde las rentas subieron por encima del tope de 10 por ciento anual que establecía el Código Civil.
“Hubo un repliegue en la política de vivienda social, se desataron fenómenos de corrupción inmobiliaria, y otros factores económicos, incluso globales, también incidieron. (...) Luego hubo que trabajar en desmontar las estructuras de corrupción que se habían generado en torno a la construcción y al ámbito inmobiliario”, mencionó.
Inti Muñoz añadió que el aumento desmedido de las rentas abonó a la idea de que era inevitable que la gentrificación tuviera efectos en la ciudad.
“Lo que estamos anunciando el día de hoy es también afirmar con absoluta certeza que, en esta ciudad, la gentrificación no es entendida, uno, como algo inevitable, es algo a lo que hay que hacer frente; dos, la gentrificación es algo que debemos evitar a partir de la política pública; tres, la gentrificación no es buena en ningún caso para la ciudad; y cuatro, la debemos evitar, la debemos combatir a partir de una apuesta clara por la ciudad plural, la ciudad económicamente sostenible, la ciudad democrática, la ciudad inclusiva”
— Inti Múñoz
Muñoz Santini resaltó que este sexenio hubo un esfuerzo histórico para reimpulsar la política de vivienda asequible, con el aumento al presupuesto del Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI) y con el Programa de Reconstrucción, entre otras acciones.
El Decreto, en sus artículos transitorios, indica que el registro digital de contratos de arrendamiento se llevará a cabo de conformidad con el mecanismo que el Gobierno capitalino establezca, en un plazo no mayor a 30 días posteriores a la entrada en vigor del presente decreto, es decir, a partir de mañana. Además, los contratos de arrendamiento que se encuentren en curso a la entrada en vigor de este Decreto deberán registrarse por el arrendador en un plazo no mayor a 90 días posteriores a lo señalado.
Cuestionan iniciativa de reforma a rentas
Al respecto, el Clúster de Innovación y Transformación Inmobiliaria (CITI) manifestó que la iniciativa, en un principio, puede tener una esencia noble al comparar el alza de rentas con el costo actual de la vida; no obstante, genera muchas interrogantes, ya que la propuesta no es clara. Asimismo, CITI considera que el enfoque es erróneo, ya que no todas las rentas pueden evaluarse de la misma manera, debido a que los rangos son muy amplios y el mercado inmobiliario muy diverso.
Fernando Rodríguez Bustamante, miembro del Consejo de Inmobiliarios Profesionales (CIP) de CITI, señaló que la iniciativa es una medida de control característica de regímenes de izquierda, que crea incertidumbre y abre muchas interrogantes. Afirma que lo que se controla tiende a desincentivar y podrá ir en detrimento del sector inmobiliario.
El experto, quien es fundador de AB Inmobiliaria y AHC Abogados, explica que la iniciativa se divide en cuatro puntos: dos reformas a la Ley de Vivienda, en los artículos 1, fracción 17, y el artículo 59 que señala que el Gobierno deberá garantizar la vivienda digna y asequible, tanto en venta como en renta, a los que menos ganan.
Por su parte, las otras dos reformas -aún más relevantes- conciernen al Código Civil, en su artículo 2448 letra “D” y una adición como letra “F”, en el que se propone que los incrementos se realicen considerando la inflación determinada por el Banco de México, y eliminar el 10% como el tope que existe actualmente. Asimismo, se establece la creación del llamado “Registro de Contratos de aprobación inmediata”.
“Supeditar el aumento de las rentas a la inflación tendrá repercusiones negativas, ya que no es proporcional incrementar una renta de $5,000 a una de $50,000. La primera necesitará una mayor elevación para que la renta sirva para vivir dignamente, mientras que en un alquiler alto, de unos $50 mil, su aumento deberá de ser menor para que el precio no salga de mercado y garantice la permanencia del inquilino Además, si la inflación sobrepasa el 10%, será un problema mayúsculo para la generación de las rentas, ya que habrá de recordar que, durante la pandemia, el arrendamiento fue el motor del sector inmobiliario”
— Fernando Rodríguez Bustamante
El “Registro de Contratos y su aprobación inmediata” se advierte como una medida negativa que podrá desincentivar a los propietarios a alquilar sus inmuebles por el temor a que se traduzca en una primera medida de control del Estado sobre su propiedad. Lo anterior causa incertidumbre a los propietarios, debido a que no queda clara la intención de registrar los contratos y que el gobierno autorice o no una renta, cuando dicha aprobación nada tiene que ver con la eficacia y legalidad de los mismos.
Algo positivo de esta medida podría ser, añadió, será que esta reforma y sus efectos limiten el aumento de las rentas topado al índice inflacionario, aunque acotó que en los segmentos más bajos es difícil encontrar rentas que incrementen en dicho porcentaje.
