Los remates hipotecarios suelen ser atractivos debido a sus precios por debajo del mercado, lo que los convierte en oportunidades únicas para quienes buscan invertir. No obstante, es crucial entender las características y el proceso legal que conllevan, para evitar contratiempos y asegurar una inversión inteligente.
En torno a estas prácticas existen algunos estigmas debido a la falta de conocimiento o a la mala información.
Primero, es esencial conocer que se derivan de hipotecas no pagadas. Además, es importante realizar una investigación exhaustiva de la propiedad como su estado legal, condiciones físicas y cualquier deuda o gravamen asociado para evitar sorpresas desagradables después de la compra.
Mike Ramírez, Fundador de Blun.M2, proyecto que ayuda a las personas a multiplicar su patrimonio a través de inversiones en remates hipotecarios, nos comparte los cinco conceptos imprescindibles que debes saber acerca de los remates hipotecarios:
1. Son negocios financieros, no inmobiliarios
Lo ideal es invertir en un proceso donde al final se obtendrá una propiedad que tras recuperarse debe remodelarse y posteriormente ponerse a la venta a fin de obtener considerables ganancias.
Es muy fácil vender un remate hipotecario, lo difícil es el proceso de entrega de una propiedad. En algunas ocasiones las empresas hacen ver esta operación como un negocio inmobiliario, pero en realidad lo que te venden es una cesión de derechos, es decir un proceso de cobranza que no precisamente es una opción viable de adquirir una casa para luego habitarla.
2. Son seguros, con una debida gestión
Aunque no existe un remate hipotecario 100% seguro se pueden inhibir los riesgos si se realiza una investigación detallada de la propiedad, que incluya verificar si el inmueble tiene problemas legales, embargos o existencia de gravámenes. Lo anterior puede llevarse a cabo con la ayuda y asesoramiento de expertos en la materia.
Es imprescindible contar con un equipo que nos esté acompañando para poder llevar a cabo un proceso de recuperación sin contratiempos. Podemos encontrar remates buenos y asuntos malos en todas las instituciones financieras, pero el gran desafío es encontrar cuáles son los más rentables.
El 90% del riesgo de este negocio se mitiga acercándose a un equipo de expertos y el otro 10% está relacionado con el tiempo, el cual también se puede controlar con un buen análisis jurídico, comercial y financiero.
3. Impuestos
En un remate hipotecario los impuestos se pagan una vez que tú adjudicas un inmueble y lo llevas a escrituración. Se debe tomar en consideración que se pagan impuestos como el de adquisición, impuesto sobre enajenación y el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI).
Cada uno tiene una forma diferente de calcularse; generalmente va a depender del avalúo judicial que se hizo para el remate de la propiedad y el precio en el que se está comprando la propiedad.
4. ¿Qué pasa después de que se recupera un inmueble?
Una vez que el proceso de remate ha concluido y te conviertes en el nuevo propietario, surge la tarea de gestionar y maximizar el valor de tu adquisición.
Es crucial tener un plan claro para el inmueble: ¿lo vendes, lo alquilas o realizas mejoras para aumentar su valor? La estrategia post-remate es tan importante como la fase de adquisición.
La ganancia no sólo está en recuperar una casa; todavía podemos hacer un negocio de ampliación de valor al activo que estamos recuperando, ya que a una propiedad le podemos montar proyectos inmobiliarios.
Por ejemplo, una propiedad que cuente con una gran superficie o considerables espacios podemos utilizarla en un esquema de co-living para obtener mayores ganancias.
5. Rendimiento
El primer mito que hay que desmitificar es que en un remate hipotecario el rendimiento no se obtiene por invertir en una casa o propiedad, sino en los derechos de cobro o de adjudicación que se adquirieron por ese inmueble.
Si una persona tiene un adeudo de su casa o propiedad, lo que nosotros hacemos es comprar esos derechos para solicitar que ese pago se nos transfiera, y al momento de iniciar un juicio hacemos válida esta garantía de la propiedad.
Por ejemplo, podemos invertir en un derecho de cobro 200 mil pesos por una propiedad que puede valer 500 mil pesos o más; y desde ese momento el rendimiento que obtendremos será por el valor de esa deuda.
